Приемка квартиры в новостройке. Личный опыт и рекомендации
Изображение Devanath с сайта Pixabay
Изучая масштабы проблем, с которыми встречаются будущие новоселы, приведем немного статистики. Согласно данным Минстроя РФ в Свердловской области в период с января по октябрь 2020 года было введено 728 тысяч квадратных метров жилья в многоквартирных домах, что на 14% больше, чем за аналогичный период 2019 года. Средняя стоимость одного квадратного метра подорожала примерно на 7% и составила 74 368 рублей за один метр.
За каждым указанным квадратным метром стоят люди, вложившие свои деньги в стройку в надежде на скорое заселение. Но бывает так, что при первом осмотре квартиры улыбки с лиц пропадают и появляются новые проблемы. Но сильно расстраиваться не стоит, все решаемо так или иначе.
Скажем сразу, что это не инструкция по самостоятельному осмотру квартиры, а сборник нашего опыта. Полный порядок передачи объекта долевого строительства изложен в статьях 7 и 8 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В этой статье кратко расскажем о том, как подойти к приёмке квартиры, как обманывают застройщики, стоит ли нанимать специалиста по техприёмки или лучше принять квартиру самостоятельно. И также как себя вести, если всё-таки обнаружили дефекты.
Итак, с актом приёмки квартиры сталкивается каждый кто покупает квартиру в новостройке по договору долевого участия. И этот акт — это приложение к вашему договору.
Первым делом, рекомендуем в двадцатый раз тщательно ознакомиться со всеми документами, которые есть у вас на руках. Отдельным пунктом выделим договор. В нем написано всё самое важное, на что нужно обращать внимание - основные параметры купленной вами квартиры. На нашем опыте бывали случаи, когда в процессе строительства кто то что напутал, и вместо раздельного санузла у вас вдруг появился совмещенный или наоборот. Бывает что бесследно исчезает балкон, или общая площадь квартиры вдруг увеличилась или уменьшилась.
Все бы ничего, но был случай в 2017 году в Москве, когда застройщик передавал квартиру общей площадью на 8 квадратных метров больше положенного. С ценой примерно около 200 тысяч рублей за 1 кв.м., это поставило в очень тяжелую ситуацию ее будущих обладателей.
Поэтому все эти серьезные моменты подлежат обязательному урегулированию.
Если в процессе приемки выявлены существенные недостатки квартиры, и вы не знаете что делать дальше - вот вам ссылка на Обзор судебной практики по рассмотрению споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Вот вам простой пример разрешения спора по в судебном порядке в Республике Карелия, где застройщик выплачивает неустойку гражданину за свою нерасторопность:
Договорами, заключенными между В. и Карельской региональной общественной организацией "Молодежный жилой комплекс", в соответствии с которыми последняя обязалась передать В. квартиры с указанными в договорах характеристиками после ввода объекта в эксплуатацию в согласованный сторонами срок, предусмотрено, что размер взаимных санкций не может превышать один процент от суммы договора, если пострадавшая сторона не приведет доказательства понесенных ею убытков в большем размере.
Оплата квартир осуществлена В. в полном объеме. Обязательства застройщика по передаче квартир своевременно не исполнены.
Петрозаводский городской суд Республики Карелия счел правомерным заявленный В. расчет неустойки за просрочку исполнения Карельской региональной общественной организацией "Молодежный жилой комплекс" предусмотренных договорами обязательств по передаче квартир исходя из размера неустойки, установленного статьей 6 (часть 2) Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". При этом судом принято во внимание, что стороны вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законодательством.
После завершения строительства, но до выдачи ключей, представитель застройщика обязан пригласить всех будущих собственников для осмотра квартиры и подписания акта осмотра. Его подписание означает, что вас устраивает качество строительства, и у вас в квартире нет каких-то существенных недоработок, чего-то с чем вы не согласны, и всё соответствует вашему договору с застройщиком. Но не все помнят, что вы вправе не подписывать этот акт, а потребовать от застройщика устранения дефектов, и тем самым сэкономить свои деньги во время ремонта. Хотя для начала нужно обнаружить эти самые дефекты.
Ошибка №1. Беглый осмотр помещения при подписании акта.
Будущие собственники очень часто подписывают акт после поверхностного осмотра помещения. И тем самым лишают себя законной возможности потребовать от застройщика устранения всех недостатков или хотя бы значительных недоделок. Надёжнее всего принимать квартиру в присутствии специалиста, который всё проверит и поможет составить претензию с перечнем недочётов. Такая услуга называется техническая приёмка квартиры и стоит обычно от 3000 до 5000 рублей, но можно принять квартиру самостоятельно.
Что-то проверяется довольно просто, например, правильно ли установлены стеклопакеты. Но часть вопросов, например, общая геометрия помещения требует специального оборудования. В этом случае вам можно купить или взять в аренду лазерный уровень и сделать замеры квартиры самостоятельно.
Составив список таких недочётов, вы как участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика устранения обнаруженных дефектов либо уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Ошибка №2. Подписание лишних документов и пунктов в акте.
Обычно это происходит не глядя, когда представитель застройщика вместе с актом пытается, скажем прямо, подсунуть документ или пункт, где написано, что вы не имеете претензий не только к состоянию квартиры, но и к исполнению «иных» обязательств по договору ДДУ. Зачем вам это нужно? Если сдачу дома задержали и вы планируете подавать в суд, чтобы потребовать неустойку от застройщика, то такой пункт подписанный вами может лишить вас этой возможности. Потому что вы сами согласились с переносом сроков и претензий больше не имеете. Поэтому если что-то вас смущает при подписании акта, вы всегда можете взять документ домой, изучить его или попросить снять копию. А также ,в конце концов, проконсультироваться с юристом и приехать отдельно, чтобы подписать в следующий раз.
Ошибка №3. Отказ от повторного осмотра помещения после того, как застройщик вам позвонил и сообщил, что устранил все недостатки.
Знаем случаи, когда приходилось проходить с инженером по три-четыре раза снова и снова показывая им дефекты, которые нужно было устранить. Поэтому обязательно перепроверяйте все важные моменты по списку прямо в квартире. Часто представители застройщика забывают исправить тот или иной недочёт. Вам не нужно снова вызывать техприёмку. Если пользовались услугами специалиста в первый, то посмотрите на, что он обратил внимание, запишите себе и просто пройдитесь по списку. Этот список нужен прежде всего для вас.
Ошибка №4. Неадекватность в проверке работ.
Предлагаем здесь посмотреть на ситуацию немного с другой стороны. Не стоит совсем цепляться к мелочам и объявлять настоящую войну застройщику.
В первом пункте мы писали о поверхностном осмотре квартире, но бывает и другая крайность. Специалисты по профприёмке иногда любят написать лишнего, скажем так для объёма, чтобы оправдать стоимость выезда. Даже если дом построен, в принципе, довольно качественно. Поэтому лучше сразу смириться с тем, что застройщик исправит только то, что реально исправить. Например, испорченный стеклопакет или кривой отлив на лоджии, или проблемы с вентиляцией. Но он не сможет переделать несущие конструкции дома или перестроить его для вас. Даже если вы обнаружите какие-то отклонения.
Лучше всего выделить для себя принципиальные накладные для вас финансовые дефекты, которые потребуют дополнительных расходов во время ремонта. Но не зацикливаться на том, что будет скрыто под черновой отделкой или выровненной стяжкой. Попытайтесь прийти к компромиссу.
Далее кратко пройдёмся по тем моментам, которые специалисты по профприёмке обычно проверяют и находят в новостройках. Говорим о стадии «Бетонная коробка».
- Качество строительства и соответствие нормам. Например, часто обнаруживают мостики холода или какие-то дефекты в утеплении фасадов или щели в стенах, трещины в углах. Любые отклонения от вертикали в перегородках.
- Электрика, которая предполагалась по договору, наличие противопожарной системы, целостность работы счётчиков.
- Радиаторы и исправность всех соединительных элементов, чтобы ничего нигде не подтекало.
- Общедомовая вентиляция. Проверяется тяга всех воздуховодов. Потому что очень часто бывает так, что во время строительства вентиляционные каналы забиваются мусором и достаточной тяги нет, а это значит, что в вашей квартире будет недостаточная естественная вентиляция.
- Исправность входной двери, звонков и ручек. Исправность стеклопакетов, всё ли поворачивается, откидывается, работает. Исправны ли ручки, нет ли окалин или трещин на самом стекле.
- Очень важно проверить стояки. Проверяют на потёки, на исправность запорных механизмов.
- Делают контрольный замер площади и создают план обмера.
- Иногда в качестве дополнительных услуг проверяют радиационный или электромагнитный фон. И могут дополнительно пройтись с тепловизором, чтобы увидеть недочёты и места потери тепла в фасадных стенах, которые сложно увидеть на глаз.
Ошибка №5. Устранение недостатков за свой счёт, даже если вы их пропустили и всё же подписали акт.
Любая новостройка находится на гарантии ещё три-пять лет. Поэтому застройщик обязан устранить все существующие недостатки. Но, если вы уже подписали документ, то потребовать устранения будет уже сложнее. Скорее всего, требовать уже придётся через суд.
Это были основные пункты на которые нужно обратить внимание при приёмке квартиры.
Наше мнение. Если у вас нет профильного образования или опыта в приёмке, то лучше пригласить специалиста. Это достаточно хороший выход. Требовать исправления стоит, и, как правило, застройщики на это идут, если это физически возможно. Но также важно считать своё время, стоимость расходов при задержке передачи квартиры. Например, если вы арендуете жильё и хотите поскорее начать ремонт, то затевать долгие переговоры с застройщиком может оказаться нерентабельным для вас. Если вы ждёте ключи, то удачной вам приёмки и старта ремонта.
Читайте также:
108